FGTS

De acordo com a Lei nº 8.036, de 11 MAI 1990, e conforme Manual de Moradia Própria, a utilização da conta vinculada do FGTS na moradia própria é possível desde que a operação seja financiável nas condições vigentes para o SFH.

O SFH foi criado pela Lei 4.380/64 e tem como característica a regulamentação das condições de financiamento imobiliário, por exemplo, taxa de juros, quota, prazos. O Governo Federal pode intervir em qualquer um dos aspectos do financiamento. Nesse sistema estão incluídas as operações contratadas com recursos do SBPE e do FGTS. As operações com recursos do FGTS observam, ainda, regulamentação própria.  

Principais Regras para Utilização do FGTS

 O proponente deve atender às seguintes condições para possibilitar o uso dos recursos da conta vinculada do FGTS:

• Possuir 03 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando-se os períodos trabalhados, consecutivos ou não, na mesma ou em diferentes empresas;

• Não ser detentor de financiamento ativo no SFH, firmado em qualquer parte do País;

• Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial urbano ou de parte residencial de imóvel misto, concluído ou em construção, localizado no município:

* de sua atual residência, incluindo os municípios limítrofes e integrantes da mesma Região Metropolitana, nem; 

* onde exerce a sua ocupação laboral principal, incluindo os municípios limítrofes e integrantes da mesma Região Metropolitana. 

O imóvel residencial a ser adquirido/construído deve estar situado em área urbana e em uma das localidades em que o trabalhador comprovar:

• Ocupação laboral principal, incluindo os municípios limítrofes ou integrantes da mesma Região Metropolitana; ou;

• Residência há mais de 01 ano, incluindo os municípios limítrofes ou integrantes da mesma Região Metropolitana.  O imóvel pode estar localizado em município diferente dos especificados acima, desde que o titular, em qualquer parte do País: 

• Não seja proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial, concluído ou em construção; 

• Não seja titular de financiamento ativo no âmbito do SFH.  

IMOVEL 

• Ser residencial urbano;
• Destinar-se à moradia do titular do FGTS; 
• Apresentar, na data de avaliação, plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção que comprometam sua estrutura; 
• Estar matriculado no Cartório de registro de Imóveis competente; 
• Não possuir registro de gravame que resulte em impedimento à sua comercialização; 
• Não ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior, há menos de 03 anos, contados a partir da data do efetivo registro na matrícula do imóvel.* 

* O FGTS nesse caso pode ser utilizado para amortizar as parcelas, a partir do segundo mês do financiamento

Sistema de Amortização

As principais diferenças entre os sistemas SAC e SFA/TP (PRICE) são:

  • SAC – Sistema de Amortização Constante – o valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento é constante e a parcela de juros decrescente. Assim o valor do encargo mensal diminui ao longo do tempo.  

• Tabela Price – O valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento é crescente e a parcela de juros decrescentes, sendo o encargo mensal constante durante o prazo contratado 

O sistema de amortização define a maneira como os valores pagos na prestação amortizam o saldo devedor, sendo que nos dois sistemas ocorre, em proporções diferentes, a redução gradual do valor da dívida, conforme são pagas as prestações mensais. 

Quanto mais rápido você amortiza o saldo devedor, menos juros pagará em valores absolutos. 

No SAC, como as prestações iniciais são um pouco mais altas, você acaba reduzindo mais rápido o saldo devedor, o que resulta em um menor valor total pago em juros, considerando o mesmo prazo de contrato, se comparado ao sistema PRICE.  

Porém como as prestações iniciais são maiores no sistema SAC é exigido de você uma maior capacidade de pagamento. Este sistema também é caracterizado pela gradativa redução do valor da prestação, notadamente, no final do contrato.  

No sistema PRICE, você pode ter prestações iniciais menores, todavia, como a amortização do saldo devedor é feito de forma mais lenta comparado ao sistema SAC, o montante de juros pagos ao final acaba sendo maior.

 Por decorrência, no Sistema PRICE, como a prestação inicial é mais baixa, no ato da contratação da operação de financiamento, é exigida uma capacidade de pagamento menor.

SEGUROS

 O seguro habitacional é uma garantia fundamental e obrigatória para o crédito imobiliário, com benefícios para todas as partes envolvidas. Garante, por exemplo, que a família permaneça com o imóvel se houver morte ou invalidez total e permanente da(s) pessoa(s) que compôs (compuseram) renda para o financiamento, por meio da quitação total ou parcial da dívida junto ao agente financeiro, a depender do percentual de participação de cada um na composição da renda. Também garante a indenização ou a reconstrução do imóvel, caso ocorra dano físico causado por riscos cobertos pela seguradora, de acordo com a apólice contratada. 

Seguro MIP – Morte e Invalidez Permanente: seguro para cobertura de riscos de natureza pessoal. O valor assegurado do MIP corresponde, na concessão do contrato, ao valor do financiamento e, na evolução do contrato, ao valor do saldo devedor variando conforme a idade do proponente mais idoso. 

Seguro DFI – Danos Físicos ao imóvel: seguro destinado à cobertura de riscos de natureza material. O valor assegurado do DFI corresponde, na concessão do contrato, ao valor de avaliação do imóvel e, na evolução do contrato, ao valor atualizado da garantia. As coberturas básicas deste seguro são: Incêndio e explosão, inundação e alagamento, desmoronamento e ameaça de desmoronamento e destelhamento.